Оцінка майна

Що являє собою Звіт про оцінку майна?

Відповідно до Вимог до складання звіту про оцінку (Розділ II, Федеральний стандарт оцінки "Вимоги до звіту про оцінку (ФСО №3)", затверджений Наказом № 254 МЕРТ РФ від 20 липня 2007 року), Звіт про оцінку майна нумерується посторінково, прошивається, підписується оцінювачем або оцінювачами, які провели оцінку, а також скріплюється печаткою та підписом керівника юридичної особи, з яким оцінювач або оцінювачі уклали трудовий договір.

У звіті про оцінку майна підприємства повинні міститися такі розділи:
а) Основні факти та висновки. У розділі основних фактів і висновків повинні міститися:

б) Завдання на оцінку майна відповідно до вимог федеральних стандартів оцінки;
в) Відомості про замовника оцінки майна і про оцінювача. У звіті повинні бути наведені такі відомості про замовника оцінки майна і про оцінювача.
Відомості про замовника оцінки майна:

• про замовника - юридичну особу: організаційно-правова форма; повне найменування; основний державний реєстраційний номер (далі - свідоцтво про Державну), дата присвоєння ОГРН; місце знаходження;
• про замовника - фізичну особу: прізвище, ім'я, по батькові; серія і номер документа, що посвідчує особу, дата видачі та орган, що видав зазначений документ.

Відомості про оцінювача:

• про оцінювача, що працює на підставі трудового договору: прізвище, ім'я, по батькові оцінювача, інформація про членство в саморегулівної організації оцінювачів, номер і дата видачі документа, що підтверджує отримання професійних знань в області оціночної діяльності, відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача, стаж роботи в оціночної діяльності, а також організаційно-правова форма, повне найменування, ОГРН, дата присвоєння ОГРН; місцезнаходження юридичної особи, з яким оцінювач уклав трудовий договір;
• інформація про всі залучаються до проведення робіт по оцінки і підготовки звіту організаціях і фахівцях із зазначенням їх кваліфікації і ступеня їх участі в проведенні оцінки майна;

г) Допущення і обмежувальні умови, використані оцінювачем при проведенні оцінки майна;
д) Застосовувані стандарти оціночної діяльності в процесі оцінки майна.
У звіті повинна бути приведена інформація про федеральних стандартах оцінки, стандартах і правилах оціночної діяльності, які використовуються при проведенні оцінки майна;
е) Опис оцінюваного майна з приведенням посилань на документи, що встановлюють його кількісні і якісні характеристики.
У звіті про оцінку майна повинна бути приведена наступна інформація про оцінюваних об'єктах:

• кількісні та якісні характеристики оцінюваного майна.
  Дана інформація в залежності від оцінюваного майна повинна містити в тому числі відомості про майнові права, обтяження, пов'язаних з оцінюваними об'єктами, їх фізичні властивості, знос і старіння;
• кількісні та якісні характеристики елементів, що входять до складу оцінюваного майна, які мають специфіку, яка впливає на результати оцінки;
• інформація про поточний використанні оцінюваного майна;
• інші чинники і характеристики, що відносяться до оцінюваного майна, які суттєво впливають на його вартість;

ж) Аналіз ринку подібних об'єктів, а також аналіз інших зовнішніх факторів, що не відносяться безпосередньо до оцінюваного майна, але впливають на його вартість. У розділі аналізу ринку повинна бути представлена ​​інформація по всіх ціноутворюючим факторів, які використовувалися при визначенні вартості, і міститися обгрунтування значень або діапазонів значень ціноутворюючих факторів;
з) Опис процесу оцінки майна в частині застосування дохідного, витратного і порівняльного підходів до оцінки. В даному розділі має бути описано застосування підходів до оцінки майна з приведенням розрахунків або обгрунтований відмова від використання підходів, застосування яких в даному випадку неприйнятно;
і) Узгодження результатів оцінки майна. У розділі узгодження результатів оцінки майна повинно бути приведено узгодження результатів розрахунків, отриманих із застосуванням різних підходів.
При узгодженні результатів, отриманих при застосуванні різних підходів до оцінки майна, а також використанні різних методів в рамках застосування кожного підходу, оцінювач повинен привести в звіті опис процедури відповідного узгодження. Якщо при узгодженні використовується зважування результатів, отриманих при застосуванні різних підходів до оцінки майна, а також використанні різних методів в рамках застосування кожного підходу, оцінювач повинен обґрунтувати вибір використаних ваг, що привласнюються результатами, отриманими при застосуванні різних підходів, а також використанні різних методів в рамках застосування кожного підходу.

У додатку до звіту про оцінку майна повинні міститися копії документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики оцінюваного майна, в тому числі правовстановлюючих та правоподтверждающій документів, а також документів технічної інвентаризації, висновків спеціальних експертиз і інші документи (при їх наявності).

Які види вартості визначаються при проведенні оцінки майна?

У завданні на оцінку майна підприємства (Додаток до укладається з оцінювачем договором) вказується конкретний вид вартості, який визначається передбачуваним використанням результату оцінки.

При проведенні оцінки майна використовуються такі види вартості:

• ринкова вартість;
• інвестиційна вартість;
• ліквідаційна вартість.

При визначенні ринкової вартості майна визначається найбільш ймовірна ціна, по якій це майно може бути відчужене на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли :
- одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати майно, а інша не зобов'язана приймати виконання;
- сторони угоди добре інформовані про майно, по якому укладається угода, і діють в своїх інтересах;
- майно представлено на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів;
- ціна угоди являє собою розумну винагороду за дане майно і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
- платіж за оцінюється майно виражений в грошовій формі.
Можливість відчуження оцінюваного майна на відкритому ринку означає, що воно представлено на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів, при цьому термін експозиції даного майна на ринку повинен бути достатнім для залучення уваги достатнього числа потенційних покупців.
Розумність дій сторін угоди означає, що ціна угоди з оцінюваним майном - найбільша з досяжних за розумними міркувань цін для продавця і найменша з досяжних за розумними міркувань цін для покупця.
Повнота існуючою інформацією означає, що сторони угоди в достатній мірі поінформовані про передбачений майно, по якому укладається угода, діють, прагнучи досягти умов угоди, найкращих з точки зору кожної зі сторін, відповідно до повним обсягом інформації про стан ринку нерухомості, доступним на дату оцінки майна.
Відсутність надзвичайних обставин означає, що у кожної зі сторін угоди з оцінюваним майном є мотиви для здійснення угоди, при цьому відносно сторін немає примусу здійснити операцію.

При визначенні ліквідаційної вартості майна визначається розрахункова величина, що відображає найбільш ймовірну ціну, по якій це майно може бути отчуждеон за термін експозиції, менший типового терміну експозиції подібних об'єктів для ринкових умов, в умовах, коли продавець змушений здійснити операцію по його відчуженню. При визначенні ліквідаційної вартості, на відміну від визначення ринкової вартості, враховується вплив надзвичайних обставин, які змушують продавця продавати дапнное майно на умовах, які не відповідають ринковим.

Інвестиційна вартість визначається як вартість для конкретної особи або групи осіб при встановлених цією особою (особами) інвестиційних цілях використання майна. При визначенні інвестиційної вартості оцінюваного майна, на відміну від визначення ринкової вартості, облік можливості їх відчуження за інвестиційною вартістю на відкритому ринку не обов'язковий.

На яких принципах ґрунтується проведення оцінки майна?

При складанні Звіту про оцінку майна підприємства оцінювач дотримується наступних принципів:

• в звіті про оцінку майна повинна бути викладена вся інформація, суттєва з точки зору їх вартості (принцип суттєвості);
• інформація, наведена у звіті про оцінку майна, використана або отримана в результаті розрахунків при проведенні оцінки, істотна з точки зору їх вартості, повинна бути підтверджена (принцип обгрунтованості);
• зміст звіту про оцінку майна не має вводити в оману користувачів даного звіту, а також допускати неоднозначного тлумачення (принцип однозначності);
• склад і послідовність представлених у звіті про оцінку майна матеріалів і опис процесу оцінки повинні дозволити повністю відтворити розрахунок вартості даного майна і привести до аналогічних результатів (принцип можливості перевірки);
• звіт про оцінку майна не повинен містити інформацію, не що використовується при проведенні оцінки майна при визначенні проміжних і підсумкових результатів, якщо вона не є обов'язковою згідно з вимогами федеральних стандартів оцінки і стандартів і правил оціночної діяльності, встановлених саморегулівною організацією, членом якої є оцінювач, який підготував звіт (принцип достатності).

На основі яких стандартів проводиться оцінка майна?

При проведенні оцінки майна підприємства застосовуються такі стандарти:
- Федеральний стандарт оцінки: "Загальні поняття оцінки, підходи і вимоги до проведення оцінки (ФСТ №1)", затверджений Наказом № 256 МЕРТ РФ від 20 липня 2007 р .;
- Федеральний стандарт оцінки "Мета оцінки і види вартості (ФСО №2)", затверджений Наказом № 255 МЕРТ РФ від 20 липня 2007 р .;
- Федеральний стандарт оцінки "Вимоги до звіту про оцінку (ФСО №3)", затверджений Наказом № 254 МЕРТ РФ від 20 липня 2007 р .;
- Міжнародні стандарти оцінки (International Valuation Standards) Міжнародного комітету зі стандартів оцінки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Які підходи використовуються при проведенні оцінки майна?

Згідно ФСТ № 1, п. 20, Оцінювач при проведенні оцінки майна підприємства зобов'язаний використовувати витратний, порівняльний і дохідний підходи до оцінки або обґрунтувати відмову від використання того чи іншого підходу. Відповідно, при проведенні оцінки майна використовуються (або влаштується відмова від використання) три основні підходи: витратний, порівняльний і дохідний. Можливість і доцільність застосування тих чи інших підходів до оцінки майна залежить від характеру оцінюваного майна, а також доступності та якості необхідної вихідної інформації.

В рамках кожного з підходів існує набір методів оцінки, тобто конкретних способів оцінки майна. Згідно ФСТ № 1, п. 20, Оцінювач має право самостійно визначати методи оцінки майна в рамках застосування кожного з підходів.

Витратний підхід до оцінки майна заснований на припущенні про те, що розумний інвестор, не заплатить за це майно суму, більшу, ніж та, в яку обійдеться його відтворення або заміщення. Тобто сума витрат на створення ідентичного або аналогічного майна є прийнятним орієнтиром при визначенні його вартості з використанням витратного підходу.

Порівняльний підхід до оцінки майна заснований на принципі заміщення, суть якого в тому, що раціональний інвестор (покупець) не заплатить за оцінюється майно суму, більшу, ніж та, в яку обійдеться придбання на ринку схожого майна, що володіє такою ж корисністю. Тобто ціни, заплачені на ринку за аналогічні або ідентичні об'єкти, повинні відображати їх ринкову вартість.

Ринкова вартість майна, що визначається порівняльним підходом, розраховується виходячи з даних про недавно здійснені угоди або пропозиціях про продаж об'єктів, схожих з оцінюваними. Тому можливість застосування даного підходу заснована на зборі та аналізі інформації про продажі (пропозиціях) аналогічних або ідентичних об'єктів, з метою визначення величини коригувань величин, що впливають на оцінку майна.

Прибутковий підхід оцінку майна заснований на уявленні про те, що вартість майна залежить від величини доходу, який може бути вилучено власником з факту їм володіння. При застосуванні даного підходу аналізується здатність оцінюваного майна генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації і доходу від його подальшої (можливої) продажу.

Вартість оцінюваного майна, що розраховується дохідним підходом, заснована на визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від володіння цим майном (з урахуванням фактора часу).

Таким чином, при проведенні оцінки майна зазвичай розглядаються всі три підходи, а застосовуються лише найбільш доцільні для оцінки даного майна.

Більш докладно про підходи й методи, що використовуються при оцінці майна, Ви можете дізнатися на сторінці - Оцінка вартості майна

Які етапи включає в себе оцінка майна?

Оцінка майна підприємства включає в себе наступні етапи:
1) Укладення договору на оцінку майна;
2) Встановлення кількісних і якісних характеристик оцінюваного майна. На даному етапі інструментом оцінки збирається детальна інформація, що відноситься до об'єкту оцінки. Збір даних здійснюється шляхом візуального огляду оцінюваного майна інструментом оцінки і аналізу інформації, наданої Замовником. Збір інформації про об'єкт оцінки проводиться за наступними напрямками:
- майнові права та обтяження, пов'язані з оцінюваним майна;
- місце розташування об'єкта оцінки;
- фізичні характеристики оцінюваного майна;
- інформація про поточний використанні об'єкта оцінки.
3) Аналіз ринку нерухомості, а також інших зовнішніх факторів, що не відносяться безпосередньо до оцінюваного майна, але впливають на його вартість. На цьому етапі інструментом оцінки збирається інформація за всіма ціноутворюючим факторів, що впливає на вартість майна і використовувалися при визначенні його вартості. Збір даних про передбачений майно проводиться за наступними напрямками:
- макроекономічні чинники, що впливають на вартість майна;
- соціально-економічна ситуація в районі розташування об'єкта оцінки;
- стан відповідного сектора ринку, закономірності його зміни і складається динаміка цін на об'єкти, аналогічні оцінюваним;
- інші ценнобразующіе фактори, які закладаються в основу результату оцінки майна.
4) Аналіз найбільш ефективного використання оцінюваного майна. На основі зібраної інформації з урахуванням існуючих обмежень, специфіки оцінюваного майна і типових способів його використання Оцінювач робить висновок про найбільш ефективне використання даного майна.
5) Застосування підходів до оцінки майна. На даному етапі Оцінювач розглядає можливість застосування до оцінки майна трьох стандартних, прийнятих міжнародною практикою підходів до оцінки: витратного, порівняльного і дохідного, і провадить розрахунки з використанням прийнятних підходів.
6) Узгодження результатів розрахунків, отриманих із застосуванням різних підходів і висновок підсумкової величини вартості оцінюваного майна.
7) Надання Звіту Замовнику оцінки майна та підписання акту здачі-приймання робіт по оцінці.

Відповіді на Ваші запитання, що стосуються оцінки майна, Ви можете дізнатися, проконсультувавшись з нашими фахівцями.

Дякую за відвідування нашого сайту. Для отримання додаткової інформації по оцінці зв'яжіться з нами будь-яким зручним для Вас способом:

Тел .: (495) 724-75-82

E-mail: [email protected]
Відправка повідомлення