Про так званому «коефіцієнт переходу на вторинний ринок», міфи і реальність

Залишити коментар | Читати коментарі

УДК 339.13
ББК 65.25
Б43 Автор статті
Бєлов В.Л.
оцінювач МіО

Хибні уявлення заважають в теорії ведуть до помилок на практиці, при цьому оцінка, і зокрема оцінка МіО, не є винятком. До таких помилок в першу чергу, можна віднести так званий «Коефіцієнт переходу на вторинний ринок».

Для вивчення питання про «коефіцієнт переходу на вторинний ринок» логічно звернутися до існуючих на сьогоднішній день джерел, активно пропагують його застосування в оцінці МіО, при цьому підводять під це теоретичну базу і поширюють на комерційній основі його числові значення. Основними відомими джерелами є довідники Лейфер Л.А. і Яскевича Е.Е.

У Довіднику оцінювача машин і устаткування, Приволзький центр методичного та інформаційного забезпечення оцінки, під редакцією Л.А. Лейфер, Нижній Новгород, 2015 року, на стор.46, наведено таке пояснення про сутність і застосуванні в оцінці «знижки на вторинний ринок»:

«При проведенні витратного підходу при оцінці об'єктів машин і обладнання слід враховувати знижку при переході на вторинний ринок. Дана знижка починає діяти з моменту передачі прав власності на об'єкт від виробника продавцю. Дана знижка поширюється на кожен об'єкт один раз. Її економічний зміст полягає в переданих ризики (виникнення прихованих дефектів при транспортуванні, заводські браки і т.д.). У таблицях наведені значення знижок, виражені у відсотках від ціни нового об'єкта на первинному ринку, заявленої виробником або дилером, що цей об'єкт, будучи абсолютно новим, продається на вторинному ринку ».

Алгоритм визначення коефіцієнта переходу на вторинний ринок наведено на стор. 41 Довідника розрахункових даних для оцінки і консалтингу СРД-21, листопад 2017 р Москва 2017, ТОВ "Науково-практичний Центр Професійної Оцінки (НЦПО)", під редакцією к.т .н. Е.Е. Яскевича:

«Коефіцієнти переходу на вторинний ринок визначалися за пропозиціями до продажу« нового »(Цнового) і« нового, що не був в експлуатації »(Цвтор) об'єкта. Відбиралися об'єкти з різницею в часі виготовлення понад 1 року. Передбачалося, що для оферт коефіцієнти уторгованіе можна порівняти, фізичні та функціональні знос відсутні ».

Крім цих двох концепцій існування і застосування описуваного коефіцієнта, існують ще безліч думок від віднесення даного коефіцієнта до функціонального і економічного старіння до банальної знижку на торг.

Все б нічого, але по факту, поки одні підводять теоретичну базу, викочуючи з автосалону автомобіль і тут же його, продаючи, а особливо просунуті примудряються його закотити назад, при цьому ставлячи банальне запитання - земля кругла чи ні, і при цьому, роблячи неправильні висновки, інші (і їх число по відчуттях неухильно зростає) неправильно застосовують теорію на практиці, спотворюючи тим самим підсумкову ринкову вартість. Ну і, звичайно ж, і треті, які в цій ситуації виселяться, або заробляючи на продажу значень цього горезвісного коефіцієнта, або «керуючи» одержуваної вартістю об'єкта оцінки.

Давайте спробуємо розібратися.

Вважаю вірним припущення про те, що з моменту виготовлення (придбання) майна до моменту початку його експлуатації, відбувається певна зміна вартості майна. Ще раз слід підкреслити, що мова йде про вартість «нового»-коли був в експлуатації (вживанні, використанні) майна. При цьому найближчий до істини в даному випадку Яскевич Е.Е., єдине, в чому він помиляється, це в припущенні, що у об'єктів майна, які не були в експлуатації, але що володіють хронологічним віком, відсутній фізичний знос - це помилка, що перейшло в міф.

У реальності, розуміючи, що фізичний знос це функція часу, абсолютно очевидно припускати, що для одного і того ж майна, з плином часу (на різних етапах життя) може змінюватися вартість в результаті фізичного зносу в його економічному розумінні. Даний процес проілюстрований на Рис. 1., де:

Снов - вартість «нового» майна, що не володіє хронологічним віком, t = 0.
Снов, t1 - вартість «нового» майна, що має хронологічний вік, t1 ≠ 0.
Сбу, t2 - вартість такого, що використовувалося майна, t2 ≠ 0.

При побудові графіка (див. Рис.1) передбачалося, що це майно знаходиться на етапі експлуатації, попередньо були пройдені цикли знаходження в стані «нового» при t = 0 і t1 ≠ 0. Для простоти сприйняття графік зміни вартості був зображений лінійно.

рис.1
Залежність вартості майна від часу в розрізі циклів життя

Наведемо формулу визначень «коефіцієнта переходу на вторинний ринок» (джерело: СРД-21, листопад 2017 г.)

[1] ,

де:

Кпер - «коефіцієнт переходу на вторинний ринок».

З припущення, що з найбільшою ймовірність зміна вартості розглянутого майна при впливі фізичного зносу відбувається по експоненційної залежності, наведемо стала класичною формулу визначення коефіцієнта фізичного зносу:

,

де:

Кіз.фіз. - коефіцієнт фізичного зносу.
е = 2,72 - математична константа, підстава натурального логарифма.
Тхр - хронологічний вік майна з дати виготовлення (прі не істотному розходженні - з дати продажу «нового») до дати оцінки.
Тсс - термін служби майна.

А тепер трохи математики. Спочатку визначимося з розрахунком «коефіцієнта переходу на вторинний ринок» через Снов, t1 - вартість «нового» майна, що має хронологічний вік, t1 ≠ 0.

тоді:

Отже, судячи із зовнішнього вигляду отриманої залежності, і що головне, по суті, «коефіцієнт переходу на вторинний ринок» це не що інше, як форма фізичного зносу для майна в «новому стані» до моменту початку експлуатації - це ще одна реальність, де :

Кпер - «коефіцієнт переходу на вторинний ринок».
е = 2,72 - математична константа, підстава натурального логарифма.
t1- час циклу життя майна з дати виготовлення (прі не істотному розходженні - з дати продажу «нового») до дати введення в експлуатацію.

Приклади визначення t1 для різних сценаріїв «життя» майна:

- для майна прі не істотному розходженні між датою виготовлення та датою продажу на момент, наступний за угодою купівлі-продажу - відповідно до ліквідністю майна в якості t1 приймаємо максимальне значення «ринкового» терміну реалізації (визначається або за результатами аналізу ринку, або при використанні довідкових даних). При цьому логіка наступна: після придбання майна в разі наступного кроку нового власника прі не істотному проміжку часу між моментами придбання майна і прийняття рішення про його продаж, відповідно до визначення ринкової вартості потрібно ринковий термін експозиції, це термін і йде в залік хронологічного віку майна .

- для майна при істотному розходженні між датою виготовлення та датою продажу на момент, наступний за угодою купівлі-продажу - все те ж саме, як і при першому варіанті, тільки необхідно врахувати термін між датою виробництва і датою продажу, якщо даний знос не врахований в ціні певної продавцем, і т.д.

Тсс, ГКС - термін служби майна. У даній ситуації визначається за даними ГКС, як максимальний термін служби майна враховує всі цикли «життя».

Далі шляхом перетворення вище наведених формул визначаємо підсумкову формулу визначення вартості майна в рамках витратного підходу з урахуванням «коефіцієнту переходу на вторинний ринок».

тоді

де:

Соо, бу - вартість, майна визначена в рамках витратного підходу, з урахуванням «коефіцієнту переходу на вторинний ринок».
Тсс, ОКОФ - термін служби майна. У даній ситуації визначається відповідно до амортизаційної групою до якої належить майно за класифікацією ОКОФ,
- функція, що залежить від часу певного життєвого циклу майна.
- функція, що залежить від часу життєвого циклу майна з моменту виготовлення до введення в експлуатацію.
- функція, що залежить від часу життєвого циклу майна, яке відноситься до його експлуатації.

висновки:

Чи не акцентуючи увагу на саму назву - «коефіцієнт переходу на вторинний ринок», яке, по ряду причин, не відображає саму сутність даного коефіцієнта, тим не менше, визнається існування явища, що відображає зміну вартості (в більшості випадків в меншу сторону) об'єкта «нового "не був в експлуатації при відсутності у останнього хронологічного віку по відношенню до вартості такого ж об'єкта, не введено в експлуатацію, але з передбачуваним хронологічним віком.

Таким чином, даний коефіцієнт визначається як коефіцієнт фізичного зносу, і повинен використовуватися при визначенні вартості об'єкта оцінки:

- для «нового»-коли був в експлуатації майна, що перебуває у власності у кінцевого споживача (експлуатанта), застосовується в розрахунках завжди, при цьому, в тому числі враховується час на ринковий термін експозиції в разі продажу об'єкта до введення в експлуатацію;

- для майна, що знаходиться в експлуатації і введеного в експлуатацію в строк менший або рівний ринковому терміну експозиції і при відповідності терміну виготовлення та продажу, даний вид фізичного зносу не враховується, враховується тільки фізичний знос, накопичений в результаті експлуатації майна.

І останнє

Оскільки ми спостерігаємо зміну вартості майна на временн про м інтервалі від стану «нового» до стану «нового»-коли був в експлуатації майна через час t1, то коректніше назвати коефіцієнт, що відображає цю зміну вартості - коефіцієнтом фізичного зносу для «нового»-коли був експлуатації майна, або якщо коротко - коефіцієнт фізичного зносу для нового майна.

література

1. Оцінка для цілей застави теорія, практика, рекомендації, М.А. Федотова, В.Ю. Росли, О.Н. Щербакова, А.І. Мишанов, Москва, «Фінанси і статистика», 2008.
2. Довідник оцінювача машин і устаткування, Приволзький центр методичного та інформаційного забезпечення оцінки, під редакцією Л.А. Лейфер, Нижній Новгород, 2015.
3. Довідник розрахункових даних для оцінки і консалтингу СРД-21, листопад 2017 р Москва 2017, ТОВ "Науково-практичний Центр Професійної Оцінки (НЦПО)", під редакцією к.т.н. Е.Е. Яскевича

Москва 2017

[1] Джерело: с.41, Довідник розрахункових даних для оцінки і консалтингу СРД-21, листопад 2017 р Москва 2017, ТОВ "Науково-практичний Центр Професійної Оцінки (НЦПО)", під редакцією к.т.н. Е.Е. Яскевича

Поділитися посиланням в соціальних мережах:

Коментарі до матеріалу: (поки коментарів немає)

6643