СПб. Ринок комерційної нерухомості підводить підсумки 2016 року
Міжнародна консалтингова компанія Colliers International підвела підсумки 2016 року у ринку офісної, торговельної та складської нерухомості Санкт-Петербурга і проаналізувала, які «вікна можливостей» відкриваються для девелоперів і кінцевих користувачів комерційної площ в умовах дефіциту нової пропозиції.
До основних тенденцій 2016 року можна віднести стабілізацію ринку і початок відновлення показників в ряді секторів нерухомості. В той час як девелопмент нових проектів комерційної нерухомості залишається обмеженим, власники існуючих об'єктів продовжують роботи по їх реновації.
Офісна нерухомість
Ринок офісів протягом усього року залишався найактивнішим сегментом комерційної нерухомості. Сумарно до кінця 2016 року досяг 2,75 млн кв. м: в класі А - 1,07 млн кв. м, в класі В - 1,68 млн кв. м. За рік ринок поповнився близько 260 тис. кв. м нових площ в 23 бізнес-центрах, що на 45% перевищило показники 2015 роки (179 тис. кв. м) і стало рекордом за останні 7 років. З них лише 54% або 140 тис. Кв. м нового пропозиції вийшло на ринок оренди, що можна порівняти з показниками попереднього року - 150 тис. кв. м (84%).
Девелопмент нових бізнес-центрів поки знаходиться на паузі. Обсяг введення нових офісних площ в Санкт-Петербурзі в 2017 році знизиться на 60 тис. Кв. м в порівнянні з 2016 роком і складе близько 200 000 кв. м. Тільки близько половини нового пропозиції буде пропонуватися в оренду. Також значну частину (60%) нової пропозиції 2017 року становитимуть бізнес-центри, терміни реалізації яких переносилися ( «Готівкова, 44», «Ренесанс бізнес-парк», «Прем'єр Ліга»). Серед об'єктів, які поповнять ринок оренди в 2017 році, можна відзначити БЦ «Пономарьов Центр» і «Сенатор» на Чапаєва.
торгова нерухомість
Ключовими тенденціями ринку торговельної нерухомості в 2016 році стали відновлення активного розвитку fashion-рітейлерів, припинення падіння операційних показників більшості торгових центрів, а також продовження оптимізації бізнес-процесів власниками існуючих об'єктів.
2016 рік ознаменувався скороченням числа операторів, які заявили про відхід з російського ринку, в порівнянні з двома попередніми роками, в той час як нові гравці продовжували виходити в Петербург. Стимулювання купівельного попиту ритейлерами і адаптація споживача до нових цінових реалій сприяли розвитку fashion-операторів, незважаючи на торішні песимістичні прогнози. На ринок вийшли SWANK, ERES, Jil Sander Navy, Veta, Elis, O bag, Fashion House, Longines, Valentino, Brusnika. У Петербург повернулися мережі Terranova і KIABI, розширювалися Incity, Gloria Jeans, Befree, Familia, Baon, Elis, «Снігова Королева» 1001 Dress, KARI, Ralf Ringer та ін. Із загального числа нових відкриттів і розширень присутності в fashion-сегменті більш 60% припало на російські бренди. Міжнародні бренди теж продовжили розвиток. Відкрилися нові магазини європейських брендів Tom Tailor, Mango, Weekend Max Mara і ін. Свою присутність в місті закріпили японський бренд UNIQLO, австралійський Quiksilver і турецька Koton.
«Не дивлячись на те, що 2016 рік виявився для ринку ритейлу набагато позитивніше, ніж попередні два роки, девелоперська активність на сьогоднішній день сконцентрована переважно в області перепрофілювання діючих торгових центрів з метою залучення нової цільової аудиторії. Реконцепція і реновація ТЦ, часто без закриття об'єктів на період проведення робіт, стає тим «вікном можливостей», яке девелопери відкривають для себе в спробі поліпшити економіку проектів. Ми очікуємо, що одним з головних локомотивів цього сегмента протягом наступних двох років стане оновлення торгових центрів, які втратили свою актуальність або розташовані в локаціях, транспортна доступність яких стрімко змінюється в міру реалізації великих інфраструктурних проектів », - каже Вероніка Лежнева, директор департаменту досліджень компанії Colliers International Росія.
Прикладів на ринку вже не мало: триває переформатування ТЦ «Капітолій» у ст. м. «Піонерська» в дисконт-центр, FORTGROUP перезапустила ТРК «Південний Полюс», частково реновірован об'єкт; сталася реконцепция торгового центру Prisma на Виборзькому шосе в ТЦ «Китай місто» (частина об'єкта є ярмарок китайських товарів); компанія «Адамант» реконструювала вхідні групи ТЦ «Невський» (1 черга) та ТРК «Балканський». З анонсованих реконцепцію - «Кіровський універмаг» ( «Адмант»). У торговому сегменті також варто відзначити підвищення інтересу власників до передачі об'єктів зовнішнім професіоналам на тлі драматичного зниження дохідних показників багатьох ТЦ. Ще два-три роки тому подібний інтерес був істотно нижче, особливо з боку компаній, які володіють кількома торговими центрами.
Загальна пропозиція класичних торгових центрів за підсумками 2016 р склало 2,76 млн кв. м. У третьому кварталі відбулися всі заплановані відкриття за весь рік: суперрегіональний ТРЦ «Охта Молл »(GLA 78 тис. Кв. М) компанії SRV і друга черга ТРК« Порт Знахідка »(GLA 10,9 тис. Кв. М) компанії FORTGROUP. Таким чином, забезпеченість торговельними площами в Санкт-Петербурзі досягла 527 кв. м на 1 000 жителів.
За підсумками 2016 року частка вакантних площ залишається на рівні, порівнянним з минулим роком. Примітно, що рівень вакансії в найбільш якісних торгових центрах залишається низьким, не перевищуючи 2%. Затишшя наступного року з точки зору відкриття нових торгово-розважальних центрів призведе до стабілізації ринку, зниження обсягу вільних площ і відновленню зростання ставок оренди.
Будівництво великих торгових центрів в поточних економічних реаліях і раніше залишається обмеженим - на 2017 рік не заявлено до введення жодного об'єкта. На початковому етапі будівництва знаходиться 4-а черга ТРК «Заневський Каскад» компанії «Адамант». У 2017 році в Приморському районі розпочнеться будівництво регіонального торгового центру «Голлівуд» (введення в експлуатацію планується на 2019 рік), а компанія IKEA приступить до реалізації свого третього торгового комплексу «МЕГА-IKEA» на півдні міста.
Складська нерухомість
Складський сегмент в Петербурзі в 2016 році характеризувався низькою активністю девелопменту з точки зору реалізації нових спекулятивних складів. Всього до кінця 2016 року сумарний обсяг якісної складської нерухомості Петербурга досяг 2,83 млн кв. м, з них було введено всього 201 000 кв. м, що на 20% більше введення 2015 року. Основний обсяг введення був сформований складськими комплексами, реалізованими або кінцевими користувачами самостійно (33%), або в рамках built-to-suit договорів (67%).
Обсяг угод за 2016 рік склав близько 182 00 кв. м. Складський ринок залишається орієнтованим на задоволення попиту торгових і логістичних компаній - на їх частку припало близько 39% і 36% всього обсягу закритих угод відповідно.
Виробничий сектор, хоч і активний з точки зору запитів (всього за минулий рік такі компанії орендували близько 20% від загального обсягу закритих угод), поки ще не став цільовою аудиторією професійних складських девелоперів, оскільки компанії цього сектора орієнтуються на недорогі приміщення площею до 3000 кв . м.
«Складський ринок ще продовжує підлаштовуватися під існуючі економічні реалії. На тлі того, що ключові рітейлери, що працюють на петербурзькому ринку, поступово закривають свої поточні потреби в складських площах, новим вікном можливостей для девелопменту може стати виробничий сектор. Однак, як девелоперам, так і виробничим компаніям ще належить знайти точки дотику як по ціновим очікуванням, так і за якістю приміщень, пропонованих виробничими компаніями », - зазначає Вероніка Лежнева, директор департаменту досліджень компанії Colliers International Росія.
Тетяна Гаврилова, Colliers International Group Inc.